出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

(资料图)

编辑 | 吴亚

地产的债务危机，正蔓延至上下游产业链。

8月11日，有投资者在投资者互动平台提问蒙娜丽莎：“公司与碧桂园是否还有业务往来？如果碧桂园债务爆雷，公司是否有应对措施？”

对此，蒙娜丽莎表示，公司近几年均与碧挂园有业务来往。部分房地产企业资金流动性出现问题以来，公司通过成立专门小组加强对工程业务风险管控，主动收缩部分风险较大房地产项目订单，并已按相关会计准则单项计提坏账准备，同时积极采取以工抵房、法律等措施追回款项，详情请查阅公司的公告。

事实上，这并非是梦娜丽莎踩到的第一个地产“雷”。此前根据2022年年报显示，蒙娜丽莎地产客户暴雷计提减值5.7亿，以房抵债被迫“接盘”了8亿房产。这也导致蒙娜丽莎上市以来的首亏。

据搜狐财经梳理发现，早在2021年时，受地产行业影响，蒙娜丽莎已经出现坏账增加的风险，其计提就曾涉及到融创、世茂、金科、绿地、世茂、正荣、荣盛、阳光城、奥园、恒大、花样年、富力等11家房企，计提坏账准备合计约1.11亿元，计提比例8.02%，占净利润的30.32%。

就目前蒙娜丽莎业务所涉及的两大房企债务来看，恒大2021年及2022年两年合计净亏损达8120亿元，总负债达2.4万亿。就碧桂园来看，仅凭碧桂园2021年底总负债就达到1.65万亿。其中，所牵扯到的上下游企业可想而知。

精准踩雷恒大及碧桂园两家龙头房企，这对于蒙娜丽莎而言，注定是更长的讨债之路。值得一提的是，蒙娜丽莎因地产商而计提减值及坏账情况，已经引起监管注意。

连续推迟的问询函回复

地产对蒙娜丽莎的影响直接反应在，今年5月，蒙娜丽莎集团因2022年报收到深交所问询函，涉及应收账款，其他应收款，员工人数、研发人员下降的原因等方面。

深交所所关注的问题是，蒙娜丽莎2022年归属母公司股东的净利润亏损3.81亿元，同比下降221.13%。蒙娜丽莎称，导致亏损的主要原因为部分房地产客户信用风险和预期违约风险进一步扩大，应收账款和应收票据逾期显著增加，受到地产客户应收账款坏账计提损失影响。

对此，深交所要求蒙娜丽莎逐笔补充说明按单项计提坏账准备的前十名应收账款形成原因、形成时间、客户信息（报备）、是否为关联方，各年末坏账准备计提情况、以及“预计无法收回”或“预期信用损失较高”的依据，相关销售是否真实、准确，交易价格是否公允，坏账计提是否合理、谨慎。

只是，时隔近三个月，蒙娜丽莎多次公告称，推迟回复问询函。

“一直连续延期回复年报问询函，存在的问题可能比较严重，深交所莫不是掌握了什么不合规少计提的证据，或是年报披露信息确实有难言之隐，这下会计师事务所的签字会计师恐怕也睡不着了！”某位投资者如此感慨。

就2022年年报来看，蒙娜丽莎应收账款达到15.98亿元，扣除坏账准备余额的应收账款仍超过10亿元。2022年，蒙娜丽莎资产减值损失达到6.13亿元，主要为计提应收坏账准备和存货跌价准备。

根据搜狐财经此前梳理，蒙娜丽莎将9位客户的计提理由写为预计无法收回或预计信用损失较高，有客户应收帐款坏账计提比例达到100%。但是，在年报中，此类客户并没有明确写明是哪家房企。

（蒙娜丽莎2022年报）

此外，受地产客户影响，蒙娜丽莎被迫成为了“楼主”。年报显示，至2023年3月25 日，蒙娜丽莎与房地产公司签订以房抵债协议金额为7.99亿元，支付房产预付款8468.13 万元，其中已网签合同金额1.79亿元，但尚未收楼。

对于此种风险，在今年7月底的投资者关系活动上，蒙娜丽莎管理层指出，上半年房地产整体经营情况未现明显好转，公司对房地产业务依然坚持风险管控为主，不断优化房地产客户结构，优化销售结构，提升经销商业务占比。

仅就2022年年报来看，来自B端工程渠道的营收为26.24亿元，占总营收的42%，C端经销渠道的营收为36.04亿元，占总营收的58%。2021年时，蒙娜丽莎战略B端工程渠道营收为34.16亿元，占比为48.9%。

对于地产保交楼项目，蒙娜丽莎管理层透露，公司房地产业务今年虽然下降，但依然有一定的体量，这其中也做了一部分保交楼项目。

此外，为追债，蒙娜丽莎此前表示，实行专人专责，加大力度追收风险地产客户货款，同时加强了地产工程项目风控管理及销售回款和成本管控。

上半年同比扭亏为盈，经销渠道营收稳定增长

从一片瓷砖起家到建陶行业巨头，成立于1998年的蒙娜丽莎，于2017年在深交所上市，主要客户为大型建材经销商、知名房地产开发公大家居企业等。

近年来，随着房地产调整回落，需求收缩，进入缩量时代、陶瓷行业竞争激烈，行业产能利用率也在下降这也导致了蒙娜丽莎目前所导致的问题。

根据搜狐财经此前了解，陶瓷行业一直有“大市场、小企业”的特点，单个企业市占率不高，A股三家龙头东鹏（003012.SZ）、帝欧家居（002798.SZ）、蒙娜丽莎市占率均不超过2%，整体市场在4000亿左右。

对于未来企业的发展，今年7月底，蒙娜丽莎管理层也提到，目前蒙娜丽莎主要是经销业务和战略工程业务。

“地方性房地产、地方市政工程业务分布在全国各地，需要落地服务，更多是要发挥现有经销渠道的服务优势。整装业务是房地产精装修后一个关注度比较高的赛道，在进行整装业务合作的同时要关注业务风险。”

一方面，拓展经销商渠道，扩展销售；另一方面要发展整装业务。针对小 B 渠道业务，蒙娜丽莎管理层表示，公司对地方性房地产、楼堂馆所、学校、医院等工程业务，主要还是由全国各地经销商对接供货和服务。近年来，受房地产调整影响，经销商对于一些收款难的地方性房地产业务也更加谨慎。

就2023年上半年蒙娜丽莎的业绩预告来看，预计其归属于上市公司股东的净利润1.68亿元~2.28亿元，比扭亏为盈。基本每股收益0.4元~0.55元，而上年同期基本每股收益亏损1.19元。

对此，管理层的解释是，经销渠道营业收入保持稳定增长，但基于风险管控策略公司仍收缩部分流动性风险较大的房地产客户订单，导致战略工程渠道收入有所下降，公司整体营业收入基本持平。

近年来，蒙娜丽莎的发展战略一直为“大瓷砖、大建材、大家居”，坚持经销渠道下沉，以地级市和三四线城市的发展提升带动销量的提升，从而不断提升公司的市场占有率。据官网显示，目前蒙娜丽莎在全国拥有超过4000家专卖店和营销网点。

仅2022年年报来看，蒙娜丽莎经销业务销售收入约36亿元，同比增长0.96%，同期工程战略业务销售收入同比下滑则达到23%。

“此外，报告期内，公司通过各项降本增效措施，产品毛利率提高，费用同比下降，利润率提升。”

搜狐财经发现，2022年蒙娜丽莎期末合计员工人数为5471人，相比2021年末6664人下降17.90%。其中，30岁以下研发人员同比减少37.96%，蒙娜丽莎对部分业务板块进行了梳理、调整、精简、优化，呼应了蒙娜丽莎向管理要效益和利润的初衷。

另外一个值得关注的点是，蒙娜丽莎对行业未来发展的看法。

管理层认为，房地产体量还很大，后续虽然新房的量可能有所下降，但存量房及二手房装修，也会有很大的量，也是陶瓷企业发展的机会。

为此，蒙娜丽莎在瓷砖包施工方面一直推进，但推进较慢，持续推动瓷砖包施工，推出“微笑铺贴、成品交付”服务，已取得一定成效并总结出一些经验，正全国推广。

“微笑铺贴可以确保一次性验收交付，减少因其他品类施工造成瓷砖施工的投诉问题。公司也同步推出瓷砖胶、美缝剂等瓷砖施工辅材，确保施工质量。“

此外，蒙娜丽莎也在通过推进数字化建设，希望数字化能够赋能产供销，赋能经销商。

“希望能通过数字化科学管理 SKU、排产、库存等问题。前期房地产高速发展，房地产的部分订单库存，基于风险考虑尚未发货，也是造成 SKU 比较多的一个原因，后续在 SKU 管控方面会加大力度。”管理层称。

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